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T 区分所有法・規約・細則
 一部共用部分とは
 
QUESTION :
 下層階が店舗、上層階が住宅で構成されているいわゆる下駄ばきマンションには「一部共用部分」があることが多いとのことですが、「一部共用部分」とはどこの部分をいうのでしょうか。
 

ANSWER :

1. 一部共用部分とその共用範囲

 一部共用部分とは、共用部分のうち、一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかなものをいいます(区分所有法3条後段)。たとえば、下駄ばきマンションの下層階の店舗部分のみの用途に供される出入口、階段、エスカレーター、空気調節設備等や上層階の住宅部分のみの用途に供される玄関、エレベーター、階段等がその典型的な例です(店舗一部共用部分・・・マンション標準管理規約(複合型))。

 これに対して、共用部分のうち、店舗部分とか住宅部分とかの区分に関係なく区分所有建物の区分所有者全員の用途に供される部分(たとえば屋上、外壁等)を、全体共用部分といいます(全体共用部分・・・マンション標準管理規約(複合型))。

 

2. 一部共用部分の所有関係

 一部共用部分は、それを共用すべき区分所有者のみの共有に属し、全体共用部分は区分所有者全員で共有するのが原則です(同法11条1項)。この点で所有関係も異なります。

 

3. 一部共用部分の管理

 共用部分の管理において、全体共用部分は区分所有者全員で管理を行い、これに要する費用は全員で負担するのが原則です(同法3条前段、12条、19条)。これに対して、一部共用部分の管理を全員で行うか、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者で行うかについて、区分所有法は次のように区分しています。

 一部共用部分の管理は、次により行います(法16条)。
   (イ)区分所有者全員の利害に関係するものは、区分所有者全員
   (ロ)区分所有者全員の規約に定めのあるものは、区分所有者全員
   (ハ)上記(イ)及び(ロ)以外のものは、一部共用部分を共用すべき区分所有者のみ

 

4. 一部区分所有者の管理費用の負担基準

 共用部分の共有持分は、区分所有者の専有部分の床面積の割合によるものとし(同法14条1項)、その持分に応じて管理費用を負担することを原則とします。しかし管理規約で別段の定めをすることが許容されています(同法14条4項、19条)。
  また、区分所有法によれば、一部共用部分で床面積があるときは、その床面積をこれを共用すべき区分所有者の専有部分の床面積の割合によって配分し、それぞれの区分所有者の専有部分の床面積に含めたうえで共用部分の持分を定めます(同法14条2項)。
  つまり、一部共用部分を共用すべき区分所有者は、一部共用部分の持分と全体共用部分の持分とに応じた割合によるそれぞれの管理費用を負担することになります。
  ただし、この場合も、管理規約で別段の定めをすることが許容されています(同法14条4項)。

 

 
 
 
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