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T 区分所有法・規約・細則
 原始規約と規約の変更の方法
 
QUESTION :
 当マンションの管理規約は、分譲業者が分譲時にあらかじめ作成しておいた規約案に購入者全員が、買受の都度、同意して押印し設定されたものです。原始規約とはいつもこのように設定されるのでしょうか。また、規約を変更する場合も区分所有者全員の記名押印が必要でしょうか。
 

ANSWER :

1. 原始規約の設定方法は

 原始規約の設定については、管理規約(案)承認販売によるものと、購入者(区分所有者予定者)の集会(総会)によるものとがあります。

@ 管理規約(案)承認販売によるものは、マンション売買契約時に分譲業者が管理規約(案)を作成し、購入者に提示し、書面による承認を取り付け、建物引渡し後に管理規約が発効することを停止条件として、分譲終了後に規約の設定をみるものです。
集会で決議すべき事項について、区分所有者全員の書面による合意があったときは、集会の決議があったとみなされるので(区分所有法45条2項)、分譲業者によって作成された規約案について、購入者全員が合意する旨の書面に記名押印を受けた場合、分譲終了時には区分所有者全員の書面による合意が成立することから、総会決議により規約が設定されたものとみなされます。
標準管理規約72条1項は、この方式により設定された原始規約を規約原本とする旨定められています。
   
A 購入者(区分所有者予定者)の集会によるものは、マンション購入者への建物引渡し時又はその後、集会を開催して、分譲業者等が作成した管理規約(案)について、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数の決議を得て規約の設定をみるものです。
この場合は、規約を設定した際の集会の議事録が、規約原本の機能を果たすこととなります(規約72条関係コメント)
 

2. 規約の変更等

 規約の変更等は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による総会の決議によって行うことができます(区分所有法31条1項)。区分所有者全員の承諾や記名押印は必要ありません。
規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、1通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する必要があります(規約72条3項)。

 
 (電磁的方法が利用可能な場合についても規定されていますが、ここでは、省略しています。)
 

 
 
 
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