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T 区分所有法・規約・細則
 「使用細則」の制定・変更手続等について
 
QUESTION :
 使用細則を改正したいので、区分所有法を調べました。しかし、使用細則について直接規定している条文も見当たらないし、また「使用細則」という用語もありませんでした。その理由、使用細則で定めることのできる事項、使用細則の制定および変更の手続きについて教えて下さい。
 

ANSWER :
 区分所有法は、「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」について、規約で定めることを認めています(区分所有法30条1項)。ご質問のように、区分所有法には「使用細則の制定および変更の手続き」に関する条文はありません。
 また、「使用細則」の用語も見当たりません。
 しかし、マンションの管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項について定めをする場合、「規約」では基本的な事項をのみを定めておいて、さらに具体的・詳細なルールについては、「使用細則」として使用に関するルールを定めることは一般的に行われています。
 標準管理規約もこの考えに則り、対象物件の使用については、使用細則で定めることとしています(規約18条)。
 これは、規約の制定・改正・廃止は、区分所有者数及び議決権数の四分の三以上の多数の議決を必要としますが、マンション管理に係る基本的な事項以外の建物の共用部分等や敷地の使用に係る多くの事項については、管理に関する事項として、集会で区分所有者の議決権の過半数で決することができます(区分所有法18条、21条)。したがって、標準管理規約では、総会の普通決議で「対象物件の使用については、別に使用細則を定める。」こととしたものです(規約18条、47条1項及び2項、48条四号)。
 
1. 使用細則による規制の限界

 専有部分は本来それぞれの所有者が、その区分所有権に基づき自由に使用および収益すべきものでありますから(民法206条参照)、専有部分については、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」(区分所有法6条1項)を除き、元来、それぞれの所有者が自由に使用することができるのが原則です。したがって、専有部分の使用に関して規制する場合は、規約に定めをおくことが必要であり、また規制できる事項も、区分所有者間相互において専有部分の管理又は使用を調整するために必要な事項に限られることになります(法30条1項)。ただ規約で基本的な事項を定め、その範囲内での細則の決定を集会の普通決議に委ねることは、相当の範囲内において許されるものと解されています。

 (参考・・標準管理規約18条関係コメントA)
 犬、猫等のペットの飼育に関しては、それを認める、認めない等の規定は規約で定めるべき事項である。基本的な事項を規約で定め、手続き等の細部の規定を使用細則等に委ねることは可能である。
 なお、飼育を認める場合には、動物等の種類及び数等の限定、管理組合への届出又は登録等による飼育動物の把握、専有部分における飼育方法並びに共用部分の利用方法及びふん尿の処理等の飼育者の守るべき事項、飼育に起因する被害等に対する責任、違反者に対する措置等の規定を定める必要がある。

 
2. 規約で定めることができる事項
  1. 個別的規約事項
     規約で何を定めることができるかについては、区分所有法の中に、個別的に規約で定めることができると規定されている事項があります。たとえば、規約共用部分の定め(法4条2項)、議決権の割合についての定め(法38条)、議長についての定め(法41条)等です。
  2. 一般的な規約事項
     「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができると規定しているので(法30条1項)、個別的な規約事項のほか一般に、「建物等の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」について規約で定めることができます。そして、「建物」は、一棟のマンションの全体を指しています。したがって、共用部分のみならず、専有部分も含まれます。
 
3. 使用細則で定めることができる事項

 使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専有部分の使用方法に関する規制や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料等敷地、共用部分の使用方法や対価等に関する事項等があげられ、このうち専有部分の使用に関するものは、その基本的な事項は規約で定めるべき事項です。
 なお、使用細則を定める方法としては、これらの事項を一つの使用細則として定める方法と事項ごとに個別の細則として定める方法とがあります(規約18条関係コメント@)。

 

 
 
 
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