マンション管理センター|マンション管理士試験|管理組合の支援|マンションみらいネット|マンション管理士証発行

トップページよくある相談(Q&A) T区分所有法・規約・細則 > ベランダ等専用使用部分の管理

 
相談窓口について   よくある相談(Q&A)
 
  よくある相談(Q&A)  
 
T 区分所有法・規約・細則
 ベランダ等専用使用部分の管理
 
QUESTION :
 当組合では、各住戸のベランダは専用使用部分として使用方法は決められておりますが、その管理についての規定がなく特にその費用負担のことで意見が分かれます。専用使用部分の管理はどのように考えたらよいのでしょうか。
 

ANSWER :
 ベランダ(又はバルコニー)は、そのほとんどがそれに接する専有部分の居住者のみ日常的に使用することが予定されており特定の住戸に付従していますが、これを専有部分と解すると各区分所有者が勝手に改造できることになり上下階に影響を及ぼす恐れのあることや非常時に避難路としての役割を有していることなどから共用部分と解されています。したがって、通常は、ベランダに接する専有部分の区分所有者に専用使用権を設定してその日常使用を認めていますが、その管理は、共用部分として管理組合が行うことが原則です。
 
1. 共用部分の管理

 区分所有法上の共用部分の管理に関する事項(広義の管理)は、

  1. 共用部分の変更(形状又は効用の著しい変更を伴うもの・・法17条1項(特別決議))
  2. 共用部分の管理(狭義の管理・・法18条1項(普通決議))
    @ 共用部分の軽微変更(形状又は効用の著しい変更を伴わないもの)
       大規模修繕工事及びそれに伴う共用部分の改良行為は、軽微変更として扱われ、普通決議で実施可能です。
    A 共用部分の管理(1、2-@、3以外の管理)
  3. 保存行為(共用部分の滅失・毀損を防止して現状を維持する行為・・法18条1項ただし書き、法26条1項)

 に三分されます。管理という言葉は広く一般に使われていますが、マンションの敷地、建物等の管理については、この三つに区分して考えることになります。

 区分所有法では、共用部分の管理について、1の共用部分の変更については、必ず集会の特別決議で決定し、2の狭義の管理については、原則として集会の普通決議で決し、規約での別段の定めを認め、3の保存行為については、管理者は保存行為を行う権利を有するとともに義務を負います。また、保存行為は各区分所有者が行うことができますが、規約で別段の定めをすることができます。

 
2. 専用使用部分の管理

 専用使用部分(専用使用権の対象となっている共用部分)の管理については、専用使用権者が専用使用部分を変更することが認められないのは当然ですが、専用使用部分の管理や保存行為については規約で別段の定めをすることができるので(法18条2項)、その位置、状況等を勘案し、マンション全体の管理という観点から、どこまでを管理組合で行うか、専用使用権者が行うのはどこまでかを規約でどう定めるかということになります。

 標準管理規約(単棟型)21条では、「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」と定めていますが、「バルコニー等(バルコニー・玄関扉・窓枠・窓ガラス・1階に面する庭・屋上テラス)の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。」と規定しています。これは、共用部分である専用使用部分の管理は、原則的には、管理組合が行うものであるが、通常の使用に伴うものについては専用使用権を有する者が、それぞれその責任と負担において行うことを定めたものです。

 同規約21条関係コメントでは、次のとおりコメントしています。

@ バルコニー等の管理のうち、管理組合が行わなくてはならないのは、計画修繕等である。
A 「通常の使用に伴う」管理とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等である。

 なお、同規約では駐車場については、専用使用部分としての特則を定めていませんから、駐車場の管理は、管理組合の責任と負担で行うこととしています(同規約21条関係コメント@)。

 

 
 
 
ページトップへ戻る

トップページよくある相談(Q&A) T区分所有法・規約・細則 > ベランダ等専用使用部分の管理

 
   
 

マンションみらいネットセミナーの開催管理組合登録マンション管理サポートネットマンション管理センター通信出版・刊行物マンション管理士関係相談技術的支援共用部分リフォーム融資の債務保証調査・研究メールマガジン