マンション管理センター|マンション管理士試験|管理組合の支援|マンションみらいネット|マンション管理士証発行

トップページよくある相談(Q&A) T区分所有法・規約・細則 > 共用部分と専有部分(漏水)

 
相談窓口について   よくある相談(Q&A)
 
  よくある相談(Q&A)  
 
T 区分所有法・規約・細則
 共用部分と専有部分(漏水)
 
QUESTION :
 雨水が非常階段を伝わり、私宅前のアルコープ(玄関前の空間)に溜まってしまいます。理事長に対策をお願いしたところ、特定の専有部分に関わる問題であり、そういった問題を取り上げれば、次から次へ申し出る者が現れるという理由で、拒否されました。どうしたら良いでしょうか。
 

ANSWER :
 非常階段やアルコープ(玄関前の空間)は、共用部分にあたります。管理組合は共用部分の維持・保全・管理が目的ですので、限られた場所に係る問題であっても、その対策を拒否することは、問題があります。さらに、そのような状態を放置することは、管理不全なマンションを連想させます。そのうえ、マンションそのものの傷みも早まり、財産価値を落とすことになります。また、水溜まりに足をとられ、人身事故につながる危険性があります。従って、非常階段やアルコープ(玄関前の空間)が共用部分だということを説明し、再度理事長に対策をお願いしてみてはどうでしょうか。
 
[解説]

 区分所有法は、専有部分と共用部分を明確に区別し、区分所有建物であるマンションの各部分は、必ずそのいずれかに属するという構成をとっています。「専有部分」は区分所有権の目的である建物の部分をいいます。(法2条3項)すなわち、一棟の建物のうちの構造上区分された部分であり(構造上の独立性)、独立して住居、店舗、事務所、倉庫、その他の建物としての用途に供することのできる(利用上の独立性)という、2つの要件が必要になります。(法1条)

 構造上の独立性は、建物の構成部分である仕切り壁、天井、床、扉、窓などにより、当該部分が他の部分と完全に遮断されている状態をいいます。また、利用上の独立性が保たれるためには、「その部分が独立の出入口を有し、直接あるいは共用部分を利用することになって外部に通じている」ことが必要となります。(大阪地裁昭和41年4月27日判決)

 

 「共用部分」は

  1. 専有部分以外の建物の部分(法2条4項)
  2. 専有部分に属しない建物の付属物(法2条4項)
  3. 規約により共用部分とされた専有部分及び附属の建物(法4条2項)

 1および2は、その性質や構造からして法律上当然に共用部分とされますので、「法定共用部分」といいます。3は、規約で定めることにより共用部分となりますので、「規約共用部分」といい、共用部分であることを第三者に対抗するためには登記が必要です。

 
 本問においては、廊下・階段は構造上組合員全員またはその一部の組合員の共用に供されます。仮に「構造上の独立性」を有していたとしても、「利用上の独立性」を有していませんので、法定共用部分となります。理事長の考え方と異なり、「専有部分に関することではなく、共用部分に関することとして管理組合で対応すべき問題」になります。
 

 
 
 
ページトップへ戻る

トップページよくある相談(Q&A) T区分所有法・規約・細則 > 共用部分と専有部分(漏水)

 
   
 

マンションみらいネットセミナーの開催管理組合登録マンション管理サポートネットマンション管理センター通信出版・刊行物マンション管理士関係相談技術的支援共用部分リフォーム融資の債務保証調査・研究メールマガジン