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T 区分所有法・規約・細則
 団地における棟総会の決議事項は
 
QUESTION :
 マンション標準管理規約(団地型)72条一号棟総会の決議事項に関する規定は、具体的にどのようなことを言っているのか、分かり易く説明してください。
 

ANSWER :
1. 団地管理組合と棟別管理組合の関係について

 団地内にある区分所有建物についても、区分所有法の規定は、当然に適用されます。その建物並びにその敷地及び附属施設の管理は、法3条の規定により当該建物の区分所有者全員が団体を構成して、すなわち各棟の管理組合で行うのが原則です。
 ただ、区分所有法の第2章「団地」の規定は、これに対する特則としての意味を持っています。すなわち、一団をなす土地内(団地)に数棟の建物があり、当該団地内の土地又は附属施設が数棟の建物の所有者の共有に属するときは、団地建物所有者の全員で、その敷地及び附属施設並びに団地内の建物の管理を行うため団地管理組合を構成し管理を行うこととし、その場合は、敷地及び附属施設並びに団地内の区分所有建物は、各棟の管理組合で管理すべき対象から、原則として除外されるという関係にあるのです(法65条)。
 ただし、法では、団地の管理の仕組みについては、法66条において、建物の区分所有関係における管理に関する規定を、必要な読み替えをして準用するという方法によって規定していますので、法66条で団地関係に準用されていない規定に係る事項、つまり、棟ごとにだけ適用されることとなっている事項については、棟ごとの棟集会で決議をする必要があります。

 
2. マンション標準管理規約(団地型)について

 上記の区分所有法の定めを受けて、標準管理規約(団地型)(以下「規約」という。)では、団地全体としての管理水準の統一、効率的な管理の確保等の観点から、団地建物所有者の共有物である団地内の土地、附属施設及び団地共用部分のほか、それぞれの棟の建物についても団地管理組合が一元的に管理するものとしており、棟別でしか管理できないもの(法66条で団地関係に準用されていないもの)についてのみ規約68条から76条に必要な定めをし、棟別の管理組合において管理を行うという構成をとっています。

 
3. 規約72条について

 ご質問の規約72条一号では、「区分所有法で団地関係に準用されていない規定に定める事項に係る規約の制定、変更又は廃止」と規定していますが、この規定の趣旨は、規約を制定、変更又は廃止しようとする場合、法66条で団地関係に準用されていない規定に係る事項であれば、棟総会の決議をしなければならないということです。
 例えば、法11条から16条の共用部分の共有関係や持ち分に関する規定、法22条から24条(第3節「敷地利用権」)の各規定などは、団地関係に準用されていない規定ですので、これを根拠にしている規約の条文、例えば、規約9条〜11条などの変更は、棟ごとの棟総会の決議をする必要があります。ここでは、逐一解説を加えることはできませんが、実際には、個々具体のケースに応じて、法66条で準用されているのかどうかということを慎重に判断していく必要があります。
 なお、規約72条二〜六号(ただし、四号を除く)もやはり、団地関係に準用されていない法57条から60条(第7節「義務違反者に対する措置」)及び法61条から64条(第8節「復旧及び建替え」)等を確認的に規定したものです。

 

 
 
 
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