マンション管理センター|マンション管理士試験|管理組合の支援|マンションみらいネット|マンション管理士証発行

トップページよくある相談(Q&A) V管理費等 > 滞納管理費等の請求先

 
相談窓口について   よくある相談(Q&A)
 
  よくある相談(Q&A)  
 
V 管理費等
 滞納管理費等の請求先
 
QUESTION :
 管理費と修繕積立金を支払わないままマンションの専有部分が売買(譲渡)されたときは、誰に対してその滞納金を請求することができますか。
 

ANSWER :

1. 売主(譲渡人)の責任

 結論的には、売主(譲渡人)と買主(譲受人)の双方に対して請求することができます。

 相続のような包括承継(一般承継ともいいます。)によって区分所有権の移転が生じた場合には、相続人である現区分所有者に対してのみ請求することになります。
 これに対し、売買(譲渡)のような特定承継の場合には、いったん発生した前区分所有者に対する管理費等の管理経費の支払請求権(その支払い義務)は、免責的な責務引受け(これには債権者の同意が必要です。)でもなされない限り、消滅することはありません。したがって、管理費等の管理経費が未払いのまま専有部分が譲渡された場合には、売主(譲渡人)に対してその未払金を請求することができます。

 

2. 買主(譲受人)の責任

 区分所有法8条は、次の@〜Bの債権については、債務者たる区分所有者の特定承継人(譲受人)に対しても行うことができると定めています。

@  区分所有者が共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権(7条1項前段)
A  規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権(7条1項前段)
B  管理者又は管理組合法人がその職務を行うについて区分所有者に対して有する債権(7条1項後段)

 つまり、この規定は、これらの債務の支払いを確保するという趣旨のもので、これにより、譲受人たる現区分所有者に対しても前区分所有者(譲渡人)の管理費等管理経費の滞納金を請求することができるのです。

   (先取特権)
第7条 区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
2 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
3 民法(明治29年法律第89号)第319条の規定は、第1項の先取特権に準用する。

   (特定承継人の責任)
第8条 前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
 

3. 譲渡の当事者間の関係

 譲渡人の債務と譲受人の債務は「不真性連帯債務」と解すべきで、どちらか一方が履行すれば、それで他方の債務も消滅することになります。ただ、両者の内部的な負担関係は、両当事者の約束(契約)によって定まり、その約束は、管理組合の請求権とは関係がありません。ですから、管理組合は、どちらに対しても請求することができるのです。

 

4. 滞納額と重要事項説明書

 管理費等に滞納がありながら売買された場合、上記のとおり区分所有法上新たな買主に対しても滞納金を請求できるので、譲受人が滞納金の存在を知らないと、トラブルの原因になります。そこで、トラブルの未然防止のため宅建業法上では、宅建業者が購入しようとする者に対して事前に行う説明のための書面(重要事項説明書)に管理費等の滞納額の明示を義務付けております。

 

 
 
 
ページトップへ戻る

トップページよくある相談(Q&A) V管理費等 > 滞納管理費等の請求先

 
   
 

マンションみらいネットセミナーの開催管理組合登録マンション管理サポートネットマンション管理センター通信出版・刊行物マンション管理士関係相談技術的支援共用部分リフォーム融資の債務保証調査・研究メールマガジン