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W 修繕
 建築の専門家(コンサルタント)の選定方法
 
QUESTION :
 マンションの計画修繕にあたり、建物・設備の点検、調査・診断、工事の設計・監理、長期修繕計画の見直し等の業務(維持管理業務)を行う建築の専門家(コンサルタント)を選定したいのですが、どうすればよいでしょう。
 

ANSWER :

 マンションの計画修繕にあたり、建築の専門家(コンサルタント)に業務を委託する場合、次のような手順で行うことが考えられます

 

1.委託する業務内容の明確化
 建築の専門家(コンサルタント)が関係する業務内容は、以下のように多岐に亘ります。
 ・建物・設備の点検、調査・診断
 ・修繕基本計画書の作成
 ・修繕設計
 ・施工会社の選定協力
 ・工事監理(検査を含む。)
 ・長期修繕計画の見直し 他

 まず、理事会や修繕専門委員会等で委託する業務の内容(範囲)を決めましょう。併せて、概ねの予算(委託費;コンサル料)も考えておきましょう。
 

2.複数の候補者の選定
 従来から付き合いのある信頼できる専門家(コンサルタント)がいる場合は、そこに特命で委託することも考えられますが、通常は、複数の候補者を選定し、その中から1社を選ぶことになります。
 業務を委託できる建築の専門家(コンサルタント)としては建築士事務所等がありますが、その中でもマンションの維持管理業務を行っているところは限られます。業務経験や業務エリアなどを条件として、建築士や建築士事務所等の団体から紹介を受けたり、ホームページで公開されている情報等から、候補者を選んでいきます。計画修繕を経験している近隣のマンションの管理組合から情報を得たり、専門紙の広告等を使って公募する方法も考えられます。

 

3.委託先の選定
 候補となった専門家(コンサルタント)からは、実績や資格者の有無、財務状況、業務への取組み姿勢、見積金額等、委託先を審査するための評価項目となる情報を提出してもらいます。候補者が多数だった場合は、この段階で書類審査をして、数社に絞り込みます。その上で、理事会や修繕専門委員会等で、候補者と面談して選定することをお勧めします。
 面談にあたっては、担当予定の建築士等から、過去の実績・経験や得意分野、業務にあたっての提案等をヒアリングし、その過程で熱意や誠実さ、コミュニケーション能力等を感じ取ることも重要です。
 面談結果や場合によっては過去にその候補者が担当したマンションの管理組合からの情報等も参考に、総合的な判断で委託先を選定します。
 見積金額も大きな判断要素ですが、それだけで決めることは注意が必要です。維持管理業務では業務内容に応じた人件費が必要であり、それが大きなウエイトを占めると考えられます。極端に低い場合、不適切な方法で業務を行う例も一部に指摘されております。
 なお、国土交通省から、発注者たる管理組合と利益相反する立場に立つ設計コンサルタントの存在と課題解決に向けた取組事例が公表されていますので参考としてください。
<国土交通省:設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の 相談窓口の周知について(通知)>
http://www.mlit.go.jp/common/001170196.pdf

 

(参考)建築士又は建築士事務所等の団体のサイト
一般社団法人日本建築士事務所協会連合会 http://www.njr.or.jp/society/
公益社団法人日本建築士会連合会 http://www.kenchikushikai.or.jp/about-our-society/ichiran.html
公益社団法人日本建築家協会 http://www.jia.or.jp/

 

 
 
 
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