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 リフォームローンの融資申込みをする際の管理規約上の留意点
 
QUESTION :

 住宅金融支援機構の共用部分リフォームローンの融資申込みを予定していますが、修繕積立金について次のような事項が融資条件になっていると聞きました。どうしてそれが必要なのでしょうか、また、これらについてどのように対応すればよいのでしょうか。

  1. 管理規約で、修繕積立金は、本来管理費又は組合費で充当すべき経費に充てられるようにはなっていないこと。
  2. 修繕積立金が、管理費と区分して経理されていること。
  3. 管理規約で、修繕積立金を返済金に充当する旨定めていること。
 

ANSWER :

1. 収入と支出の対応

 標準管理規約では、共用部分等の管理を管理組合が行うに当たって必要な経費に充当するため、管理費、修繕積立金の納入を各区分所有者に義務付けています。

 

2. 標準管理規約

   (管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

 そして、これらの各費目の目的別の収支の対応は、下表のとおりとなっており、他費目への流用は原則として禁止されています。

   (管理組合の収入及び支出)
第57条 管理組合の会計における収入は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料によるものとし、その支出は第27条から第29条に定めるところにより諸費用に充当する。

 管理費等

  • 管 理 費  : 通常の管理に要する経費
  • 修繕積立金 : 特別修繕の経費及び借入金の返済
  • 使 用 料  : 使用部分等の管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積立
 

3. 修繕積立金の区分経理等の必要性

 大規模修繕工事を実施するには、多額の費用を要しますが、修繕積立金は工事の実施に際してその費用の負担を軽減するために、計画的に積み立てられるもので、その算定に当たっては、将来予測される各種の修繕工事がおおよそ実施される時期と、それぞれの所要見込工事額を勘案して設定されるべきものです。
 これに対して、例えば管理費は、管理員人件費や管理委託費等、通常の管理を行うために必要な月々の経常的な費用を賄うためのもので、これらは明確に区分される必要があります。

 修繕積立金を本来管理費で充当すべき経費に充てることができたり、それらの経理が区分されていないような場合は、経常的な経費の総額が不明瞭になると同時に、修繕工事の資金計画上に不足を生じ、一時金の徴収が必要になるなどで、工事実施に支障をきたすこともあり得ます。
 また、修繕積立金だけでは工事費用を賄いきれないため、貴組合のように金融機関等から借入れが行われることもありますが、積立金の不足により生じた借入金の返済は修繕積立金会計で賄われるべきものです。
 借入後も一定額が定期的に積み立てられる修繕積立金は、管理組合向けの融資に対しては、実質的な担保力の一つとしても機能しています。

 
4. 共用部分リフォームローンの融資条件への対応
  1. 条件1について
    規約で、修繕積立金で賄う事項について明確にして、その中に、管理員人件費、管理委託費、管理組合運営費等、管理費又は組合費で賄うべき項目のないことが要件になります。 標準管理規約(単棟型)28条を参考にしてください。
  2. 条件2について
    年度末の決算報告書を費目別に区分して、例えば管理費については管理費会計あるいは一般会計の名称で、修繕積立金については修繕積立金会計と区分して、それぞれの収支報告書と貸借対照表を作成することになります。
  3. 条件3について
    規約に「修繕積立金を返済金に充てることができる」旨の規定がない場合は、標準管理規約28条3項を参考にして改正してください。
  (修繕積立金)
第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
2 前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議(以下「建替え決議」という。)又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に関する法律(以下本項において「円滑化法」という。)第9条のマンション建替組合(以下「建替組合」という。)の設立の認可又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
3 管理組合は、第1項各号の経費に充てる借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。
4 修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。
 
 ※ なお、その他の融資条件については、住宅金融支援機構のホームページを参照してください。
 

 
 
 
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