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 管理組合、管理者、管理会社、管理員の違い
 
QUESTION :
 中古マンションを購入して一年経ったばかりです。まだ、管理組合のこともよく分かっていないのに、順番で理事に選ばれてしまいました。管理組合、管理者、管理会社、管理員の違いというか関係がもうひとつ分かりません。
 

ANSWER :

1. 管理組合

 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成します(区分所有法3条)。この団体について、法文上は、管理組合という呼称は用いていませんが、その実質は、規約等に基づいて区分所有者全員を構成員(組合員)として組織された管理組合と変わりありません。言い換えれば、区分所有者全員を構成員とする団体である管理組合こそがマンションの管理の主体であるのです。
 そして、建物等の管理は、区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、管理者を置くという方法によって行われます(同法3条)。

 

2. 管理者

 管理は、上記のとおり、区分所有者全員が団体を構成して行うのですが、その管理業務を全員で実行することは困難ですから、法は、集会(総会)の決議により管理者を選任し、選任された管理者が管理業務を実行することとしています。(同法25条〜29条)。
 なお、規約で管理組合の理事長を管理者と定めているのが一般的です。

 

3. 管理会社

 管理の具体的な業務執行は、管理者がそのすべてを実行し、または各区分所有者(組合員)が分担して実行することもできないわけではないでしょうが、一般のマンションでは、不可能な場合が多いのが事実でしょう。また、管理業務には専門的・技術的なものが含まれていますから、管理業務を一括して、または、その一部を管理会社に委託して行うのが普通です。つまり、管理会社は、管理の主体である管理組合と締結した管理委託契約に基づき管理業務を行う者であります。
 なお、管理業務を管理会社に委託する場合においても、組合員全員が管理組合を構成して管理を行うものであることには変わりはありません。管理に関する意思決定は、規約又は集会の決議によって行われ、管理者がそれを実行するのであって、その管理者が実行する事実行為としての業務を管理会社に委託するにすぎません。

 
4. 管理員
 管理業務のうち最も日常的な管理のための労務に従事する者を一般に管理員と呼んでいます。
 なお、管理員は、管理会社の使用人であるのが最も普通です。
 

 
 
 
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