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 複合用途型マンションの管理の注意点
 
QUESTION :
 私の住むマンションは、1、2階が店舗で3〜8階が住戸部分となっています。管理組合はなく、店舗部分を全部所有している不動産会社が管理を委託されている形ですが、入居以来管理費等の決算報告もなく、もちろん総会もありません。また、1、2階も同じ入口を使い、2階の店舗部分は住戸部分と同じエレベーターも使用するのですが、不動産会社はその維持費等の負担もしていません。
 現在管理組合の設立を話し合っておりますが、当マンションの管理で特に注意すべき点は何でしょうか。
 

ANSWER :
 まずは、区分所有法に則り、区分所有者全員で集会を開き、管理者を選任し、標準管理規約(複合用途型)を参考に規約を設定することにより管理組合を立ち上げることが第一歩となります。
 併せて、管理組合に住宅部会と店舗部会を置き、それぞれ住宅部分、店舗部分の一部共用部分の管理等について協議する組織として位置付けます。この場合、住宅、店舗おのおのから選出された管理組合の役員が、各部会の役員を兼ねるようにし、各部会の意見が理事会に反映されるような仕組みが、有効であると考えられます(標準管理規約(複合用途型)60条、同コメント)。
 

【基本的な管理の考え方】

 一棟の建物内に用途の異なる店舗と住戸とが、下層階と上層階に分かれているマンション管理の基本的な考え方は次のとおりです。
 管理の対象となる建物等の共用部分全体について、構造上、利用上の面から、(1)区分所有者全員が共用する全体共用部分、(2)店舗部分の区分所有者だけが共用することが明らかな一部共用部分、(3)住戸部分の区分所有者だけが共用することが明らかな一部共用部分を厳密に区分します。
 (1)の全体共用部分は区分所有者全員の共有に属し、(2)(3)の一部共用部分は当該部分の区分所有者全員の共有に属します。従って、所有者はそれぞれの共用部分に対する共有持分に応じて管理に要する費用を負担して管理することになります。
 つまり、区分所有者は、次の負担区分に応じて費用を負担することになり、その経理はそれぞれ区分して行うことになります。

@ 全体管理費
A 住宅一部管理費
B 店舗一部管理費
C 全体修繕積立金
D 住宅一部修繕積立金
E 店舗一部修繕積立金

 
【一部共用部分の管理の問題点】

 しかし、マンションの構造、利用形態が複雑であり、一部共用部分か全体共用部分かがはっきりしないものも少なくない実情を考慮して一部共用部分は必ず一部の区分所有者が管理するものとは法定されていません。法律上一部共用部分であってもその管理については、(1)区分所有者全員の利害に関係するもの(建物の外装等)は当然に全員で行い、(2)全員の利害の関係しないものであっても、全体の規約で全員で行うものと定めて全員で行うこともでき(一部共用部分の全部あるいは一部)、(3)その他のものは当該一部共用部分の区分所有者が行うことができます。
 ただし、(2)の場合には、当該一部の区分所有者の頭数または議決権の何れかの4分の1を超える反対があれば規約で定めることはできません。このように一部共用部分の管理は、区分所有者全員でも、一部の区分所有者だけで管理をすることもできますが、費用負担とも大きく関わることになりますので、貴マンションの実情に合わせて、公平で適正な管理ができるよう決めることが肝要と考えます。

 
【専用使用権の設定】

 また、一部共用部分が必ずしも明確でないことから、実務上は店舗の看板、来客用駐車場等に利用される共用部分に専用使用権を設定して明確にする例があります。

 

 
 
 
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