管理組合の設立

１　管理組合を設立する必要性

　中高層の耐火構造の集合住宅を一般にマンションと呼んでいます。　
　マンション(区分所有建物)には、ご承知のように自分の住戸（専有部分）だけではなく、廊下、階段等があります。これらはマンションに住む区分所有者である皆さんが共用するため、共用部分と呼ばれています｡
　また、当然のこととしてマンションには敷地があります。
　一戸建の建物では、その全てがその人の所有（専有）ですが、マンションは専有部分だけでは成り立たないのです。
　このうち専有部分は、それを所有しそこで暮している方々が、部屋の手入れや掃除、修繕、あるいは電灯の取替えなどのいわば住まいの維持管理をします。共用部分は、共同で管理することになりますが、昔から｢共同責任は無責任｣といわれているように、何らかの手立てをしなければ、誰も何もしないことになり、放置された状態、即ち荒れはてたマンションに変貌します。それではマンションで安心して、快適に生活を送ることができなくなります。
　マンションの共用部分の範囲は、後に詳しく述べますが、生活に欠かすことのできない重要なものばかりです。例えば、給水設備もその一つです。これが故障したり老朽化のために、各住戸に水道水が供給されないようなことになれば、ひと時もそこで生活することはできません。同じように、電気、ガス、排水、エレベーター、屋上等々、マンションでの生活に必要なものの大半は、共用部分になっているのです。これらを維持管理、保全して行くにはそのための組織が必要になります。その組織が、管理組合なのです。
　かつて、管理組合の設立は、マンションに居住する区分所有者の皆さんが自らの意思によって行うものと考えられていました。しかし、昭和59年1月1日施行となった改正「建物の区分所有等に関する法律」では、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、」と規定し、マンションに住めば、敷地や共用部分を区分所有者の皆さんで管理しなければならないため､　そこに当然一つの団体が存在することになります。区分所有法はそのことを確認的に宣言しています。
　すなわち、従来のような任意団体としての管理組合では、管理組合の設立に加わらない区分所有者がいても、この者を強制的に加入させることができず、また組合の運営をめぐって紛争が生じ、脱退者が現われても、それに対して有効な手立てがとれませんでした。
　しかも、そのような区分所有者に対して組合の管理組合規約や集会の議決を遵守させることが困難となり自主的な管理運営が著しく損われるという事例がありましたし、区分所有者自身も皆んなで、マンションを管理するという意識が希薄であったことにより、種々の問題が生じました。
　そのため、その意識を高め、区分所有者をしてマンションの適正な管理ができるよう規定が設けられたのです。

２　管理組合の役割

　マンション管理組合の役割は、端的にいいますと、敷地と共用部分の維持管理、保全を行うことにあります。そのため、第１に、マンション管理組合が管理する敷地や共用部分をどのように取扱うかについてのルール(管理組合規約)づくりを、マンションの区分所有者が集まって（集会）決議し、あわせてマンションの管理者（管理組合理事長)および役員（理事および監事）を選任することが必要となります。
　次に、管理者である理事長は、管理組合の執行機関として管理組合規約および集会の決議に基づいて共用部分の維持管理、保全に必要な手だてを講じることになります。

３　管理組合を設立するために最初にすること

　まず、マンションの区分所有者の中から設立準備委員（世話人）を選びます。すでにマンションが建設され入居して、相当年数を経過したマンションは、区分所有法改正以前であり、管理組合の設立は任意のものとされていたため、管理組合が設立されていないということもありました。そのためマンション販売会社が、マンションの売買契約締結時に、あらかじめ作成した「〇〇マンション管理委託契約書」と､「マンション使用規則」を渡し、同意書に各マンション購入者（区分所有者）から承諾印をとり、管理費および修繕積立金を決めてしまうというケースが大半でした。しかも修繕積立金は、管理費の10％程度と何んら根拠のない金額としているケースが多くありました。
　これらのマンションは、10年経過した現在でも、販売会社が当初お膳立てした管理会社に業務を委託したままの状態で推移しています。
　ところが、管理会社は人件費の上昇等で当初の管理費ではまかない切れなくなりますし、大規模な修繕工事を実施しなければならない時期に到達しますが、管理費の10％程度の修繕積立金では資金不足で修繕工事は実施できません。これがマンションのスラム化につながる問題としてクローズアップされます。
　このような問題がでてきて、自分達の問題は、自分達でやっていかなければならないという意識が、そこに住んでいる区分所有者の間に発生します。これがマンション管理組合の設立のきっかけになります｡
　世話人は、管理組合設立時に必要とする役員の数をそろえることです｡
　管理組合の役員は、最少人員４名（理事長、会計担当理事、管理担当理事と監事）程度必要です。
　世話人の人数は、多ければ多い程良いということではありません。世話人の人数が多すぎると集まりにくくなり、また、意見が簡単にまとまらない場合があります。集まりやすい人数としては、５名から10名程度ということになります。
　次に、どのように選ぶかということですが、10階建のマンションであれば、各階から一人ずつあるいは１・２階から１名、３・４階から１名と階層にかたよらない選びかたをしたいものです。
　マンションは、何年居住していても「隣りは何をする人ぞ」で近所つきあいがないことがありますから、世話人を募るのは、かなり大変なことです。
　世話人を募る方法として、マンションの掲示板を利用し管理組合の設立趣旨書とともに世話人を募集し成功した例や、管理員や各階の知合の区分所有者と相談して、目ぼしい人を一人一人あたり、マンション問題に関する意見を伺い、マンション管理に関心を持っている同志を募り世話人になってもらい成功した例もあります。創意工夫して世話人会を組織しましょう。